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アーカイブ 11月 2014

小規模宅地等の特例と暦年贈与で相続税対策!

2014年11月28日 By 高峰博文

baromu1a迫り来る相続税大増税時代・・・

少しでも税金の支払いを減らしたい

と考えるのは、ごく当たり前のことですね。






たとえば、相続財産として

不動産=自宅(評価額、建物600万円・土地(150㎡)1500万円)と事業用不動産(建物=2000万・土地(400㎡)3000万円)

現金や預貯金=2,000万円

相続財産の合計
600万+1500万+2000万円+3000万円+2000万円=9100万円

相続人は、妻と子ども2名

であったとしましょう。

この場合、どうすれば一番相続税の支払いを少なくすることができるのでしょうか?


相続税の基礎控除の計算

相続人が、妻と子2名の場合の基礎控除は

基本の控除額3000万+(相続人一人あたりの控除額600万 × 3名)=4800万円

となります。

上記の例の場合

9100万円 - 4800万円 =4300万円

つまり4300万円が相続税のかかる財産ということになります。


小規模宅地等の特例を使う


※小規模宅地等の特例の詳細はこちら

ここで、小規模宅地の特例を利用すると・・・

居住用の土地=150㎡
事業用の土地=400㎡
合計550㎡

平成27年度以降は、最大で730㎡まで使えますので、面積の全体で減額を受けることができます。

ということで・・

居住用の土地=1500万円
事業用の土地=3000万円
合計4500万円

この金額(4500万円)の80%まで減額を受けることができます。

したがって、

土地の評価額4500万円 × 減額率0.8 = 減額される金額3600万円

つまり

4500万円 - 3600万円 = 900万円

となり、

不動産の土地の相続税算定額は、900万円となります。

これに建物(自宅600万円+事業用2000万円)の、2600万円と現金の2000万円を加えても、

小規模宅地等の特例を使うことで5500万円

となりました(^^)

え・・・

まだ・・

基礎控除の合計4800万円を超えてますけど・・・

ですか?

ここで、暦年贈与の出番です。


暦年贈与を使う

※暦年贈与の詳細はこちら

上の例では

5500万円 - 4800万円 =700万円

まだ、700万円の部分に相続税がかかってきます。

そこで・・・

いまある現金から、上記の700万円を妻と子2名のそれぞれに毎年100万円づつ贈与(暦年贈与)していきましょう。

そうすると、

いまから3年後には、暦年贈与の合計額が、900万円となります。

つまり・・

5500万円 - 900万円 = 4600万円

「小規模宅地等の特例」と「暦年贈与」を組み合わせて利用することで、9100万円あった相続財産が、4600万円まで減額でき、これでめでたく相続税が非課税となりました。



もっとも、実際にはこんなに単純なものでもないでしょうが、相続税の対策として「小規模宅地等の特例」と「暦年贈与」との組み合わせで、相続税の大増税時代に備えてくださいね。


関連リンク

小規模宅地等の特例について

暦年贈与について


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Filed Under: 相続 関連タグ:相続税

共有不動産の納税義務者は誰か?

2014年11月27日 By 高峰博文

共有不動産の固定資産税・・お前が払えよ!今日は、
複数の人が所有する不動産の固定資産税の支払い
についてです。

複数の人が所有している不動産を、
「共有物件」
「共有不動産」
と言うこともあります。


この共有物件でよく問題となるのが、

その不動産の固定資産税を誰が支払わなければならないのか?

ということです。


共有物件の納税義務者について

例えば

神戸市大阪区東京町1丁目1番1号 の土地が、

A・B・C の3名の共有であった場合。

A=持分7分の3 住所 神戸市大阪区在住

B=持分7分の3 住所 和歌山市在住

C=持分7分の1 住所 神戸市東京区在住

このような共有状態にある不動産の固定資産税を支払わなければならない人は誰でしょうか?



まずは
地方税法
を確認してみましょう。

地方税法第10条の2

    1 共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
    2 共有物、共同使用物、共同事業又は共同行為に係る地方団体の徴収金は、特別徴収義務者である共有者、共同使用者、共同事業者又は共同行為者が連帯して納入する義務を負う。
    3 省略


地方税法第10条の2を簡単に言うと、

共有物件の固定資産税の支払い義務は、

共有者全員の連帯債務である

ということです。

※ 連帯債務とは
同一の内容の債務について、複数の債務者(固定資産の納税義務者=不動産の所有者)が、それぞれ独立して全責任を負う債務。
債権者はそれぞれの債務者に対して債務の全額を請求をすることができる(民法第432条)
というものです。

実際の運用について

つまり、

当該共有物件に固定資産税を課す市町村にすれば、

上記の共有物件を例にして考えると、

Aでも、Bでも、Cでも、

当該共有物件の共有者なら、

誰に対しても固定資産税の全額を請求することができる

ということです。

しかし、

実際に市町村が、共有者の全員に対して請求を行うことはやりません。

この様な場合には、一般的には

まず、

共有者の中から納税にあたっての代表者を決めて届け出をしてもらい、市町村はその人に対して請求を行います。

例えば、上記A・B・C の3名の共有者のうち、

  • Aが共有者を代表して納税を行う届け出を行った場合には、
    1. Aに対してのみ固定資産税全額の請求を行い、
    2. Aは固定資産税の全額を納税後、
    3. 他の共有者B及びCに対して、
    4. その持分に応じた金額を請求する

こととなります。 


この納税に関する代表者を決めていない場合には・・

  • 一般的に請求する順番
    1. 共有持分の一番大きな持分を有する人
    2. 持分が同じ場合、その目的不動産のある市町村に居住している人
    3. 持分が同じで、その目的不動産のある市町村に居住している人が複数いる場合、現実にその目的不動産を利用している人

という風な順番で請求されることが考えられます(詳細は、各市町村の条例等によります)。


共有財産の固定資産税に関する問題点

さて・・

共有不動産における固定資産税の負担等については大まかに上記のとおりです。

ここでよくある相談が、

自分の持分に相当する税金を支払うのは良いけれど、他人の税金まで支払いたくない。

共有不動産の共有者に、行方不明者がいる・・

共有不動産の共有者に、明治時代に登記されたままの共有者がいる・・

他の共有者に連絡する術がない・・

などです。

特に、共有者が親族以外の赤の他人の場合には、これらの問題もより深刻なものとなります。

固定資産税の支払い等のみでなく、その不動産を売却したいと考える場合でも、共有状態の不動産では、それらの処理をすることが事実上できず、塩漬け状態となってしまうことも考えられますので、もしも不動産の共有状態を解消できる何らかの機会があれば、積極的に共有者全員で協力して、共有状態の解消に向けて動いてくださいね。



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今日はブログお休みします

2014年11月26日 By 高峰博文

ame冬に降る雨には、何やら郷愁の薫りがしてどこなく寂しい気持ちになります。

まぁ、それは関係無いんですが・・・

やんごとなき理由により

今日はブログをお休みします。

明日も書くかわかりません。




そうそう・・

「全日本もう帰りたい協会」

ってのがあるのですが、中々面白い。

ame2a

・・と言うわけで今日はもう帰ります・・m(_ _)m




いやいや・・・そうじゃ無い!

帰るべき家を守るため・・
今日もジャンジャンバリバリ働きましょう p(^_^)q

でもね

考えてみると、帰る場所があるってとても幸せなことですよね。

まぁ、かく言う私も帰る家があってとても幸せです。

何をもって「幸せ」とするのかは人それぞれでしょうが、

三食食べることができて・・

住む家があって・・

平和で・・

とりあえず健康で・・

あまり望むとバチがあたりそうですが、より良い明日のために今日できることを考えます。

PS

あれ・・結局・・ブログ・・書いたのかな?



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「降る雨に、虹はいずこと、尋ね人」


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相続・・司法書士への費用が金200万円???

2014年11月25日 By 高峰博文

souzokuhiyou2000000aえ~皆さま こんにちは

司法書士の高峰です。

ん・・・

自分で言うのも恥ずかしいですが、

私・・・良心的な司法書士です。

・・なので・・

当事務所の司法書士費用についても

ごくごく一般的か・・若しくは・・少し安いんじゃないのか?

と思います。

そんな私のところに、

ある人から、相続登記の見積もりの依頼がありました。

お話をよくよくお聞きすると・・・

おじいちゃんの不動産・・・恐ろしい資産家・・・不動産の数数十個・・管轄も色々・・相続人も数十人・・中には行方不明の人や、惚けていらしゃる方もいるとか・・若干相続財産管理業務っぽい事もやらなければいけません。

ちょっと・・

いやかなり事情が複雑だったので、日を頂いて冷静に費用を計算してみました。

ん・・・・・

自分で計算していて驚いたのですが、

普通に計算していくと、なんと司法書士費用だけで200万円近くになりました。

これに登録免許税等の実費が加わると・・・恐ろしい金額です。

いや・・勘違いされると困るので、

もう一度言いますが・・・

私・・かなり良心的な方です(たぶん・・)。


今日の教訓

どう考えても、相続が開始したときに速やかに相続の手続をされていれば、そこまでの費用がかかることはなかったハズで・・・

何時も思いますが、

相続はできるときに速やかにやりましょう

ということですね・・m(_ _)m


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「ざわざわと、光踊るる、深き朱」


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Filed Under: 相続 関連タグ:相続

小規模宅地等の特例

2014年11月21日 By 高峰博文

小規模宅地等の特例2015年に迫る相続税の大増税・・・

そこで、
不動産を相続したときに、
必ずチェックすることがあります。
それが、今日お話する・・相続税節税の切り札・・

「小規模宅地等の特例」

です。

「小規模宅地等の特例」について

「小規模宅地等の特例」・・正式名称「相続した事業用や居住の用に宅地等の価額の特例」とは・・

不動産を所有される人が亡くなった場合には、
その不動産は、相続財産の中でもかなり高額な資産となることが一般的です。

実際に、相続のご相談を頂く場合でも、
残されたのは、
「亡くなった人が住んでいた自宅と、わずかな現金」
と言うケースも多いのが実情です。

ここで問題となるのが、相続税の支払い方法です。

相続税の支払いは現金による支払いが原則

です。

しかし、不動産しか相続財産が無い場合には、

すぐに現金化することができない不動産の相続は、簡単に分割することもできずに、最悪の場合には相続税を支払うために当該不動産を処分しなければならないこともあります。


「小規模宅地等の特例」が利用するとどうなる?

    相続する自宅の土地の評価額を最大80%減らすことができます


    相続する事業用店舗や工場の土地の評価額を最大80%減らすことができます


    相続する貸し付け用の事業用店舗の土地の評価額を最大80%減らすことができます

※ 例えば・・その土地の評価額が5,000万円だった場合に、「小規模宅地等の特例」が適用されれば、
 5,000万円(土地の評価額) × 0.8(控除率) =4,000万円(控除額)
 つまり・・
 5,000万円(本来の土地の評価額)から4,000万円(控除額)を引いた、残りの1,000万円だけが、相続税の課税対象になるということです。


「小規模宅地等の特例」が利用できる不動産とは?

    相続する土地が、故人の住居用の土地(減額される面積の上限=平成26年12月までは、240㎡・平成27年1月からは330㎡)であり、その配偶者、若しくは、同居の親族が相続して、その後もそこに住む場合、又は、別居の親族が相続してそこに住む場合

※ 「居住用宅地の特例」といいます。

※ 減額の割合 は、80% です。 

※ 但し、別居の親族が相続する場合には、その親族本人または、その配偶者が3年以内に持ち家に住んでいないことが条件です


    相続する土地が事業用の土地(減額される面積の上限=200㎡~400㎡・平成27年1月以降は、400㎡)であり、その土地を相続した相続人が事業を受け継ぐ場合

※ 「特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地の特例」といいます。

※ 減額の割合は、 80% です。 


    相続する土地が貸付用の土地(減額される面積の上限=200㎡)であり、その土地を相続した相続人が貸付けを続ける場合

※「貸付事業用宅地等に該当する宅地の特例」といいます。

※ 減額の割合 50% 


「居住用宅地の特例」が利用できる相続人とは?

    亡くなった人の配偶者

※ 故人の配偶者の場合、「取得者ごとの要件」はありません。


    亡くなった人と同居していた親族

※ 相続開始の時から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで保有している必要がある


    亡くなった人と同居していない親族

(1)故人の配偶者がおらず、故人の居住に使用されていた家屋に故人の相続人が同居していないこと、並びに、相続の開始時において、日本に住所があるか、又は、日本に住所が無い場合で日本国籍を有している人

で、

(2)相続が開始する前の3年以内に、その人又はその配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと、かつ、居住用宅地の特例を受ける土地を相続税の申告期限まで保有していること

※ つまり・・上記(1)に該当する人で、かつ、(2)の要件を満たす人


相続税の改正で「小規模宅地等の特例」がこうかわった・・その1

平成27年1月から、相続税法がかわり最大730㎡の土地を80%減額できるようになりました。

    平成26年12月までの「小規模宅地等の特例」

例えば、相続財産に
居住用の土地=330㎡
事業用の土地=400㎡
の場合

最大で400㎡までが80%の減額を受けることができます 


    平成27年1月以降の「小規模宅地等の特例」

例えば、相続財産に
居住用の土地=330㎡
事業用の土地=400㎡
の場合

最大で730㎡までが80%の減額を受けることができます 


相続税の改正で「小規模宅地等の特例」がこうかわった・・その2

平成27年1月から、相続税法がかわり2世帯住宅にも特例が使えるようになりました。

    平成26年12月までの「小規模宅地等の特例」

いわゆる「二世帯住宅」では、同居とみなされず「小規模宅地等の特例」を受けることができませんでした。


    平成27年1月以降の「小規模宅地等の特例」

家の内部で親と子の世帯が行き来できない完全分離型の二世帯住宅でも、その建物の建つ土地が親名義の場合には、「小規模宅地等の特例」を受けることができるようになりました。



ということで、特に平成27年度以降の相続については、この「小規模宅地等の特例」をうまく利用して相続税の節税をおこなってくださいね


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今日の一言

「特例を、使える場合は、使ってね♪」


今日の一曲

フランスの頑固爺(注・・勝手なイメージです(^^))

Christophe – Live Deezer Session (Intime)

  

  

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