まぁ、
そんな怪談よりもリアルで怖い話は、ちょっと横に置いといて・・・


違った意味で怖い話と、その解決法について考えてみました。


一説によると・・・


日本全体で所有者がよく解らなくなっている土地を、合計すると「九州全体に匹敵する面積となる」とされる見解があります。




正直・・・
本当にそんな事になっているかはよく分かりませんが、たしかに様々な理由から、「相続登記が未了」のままになっている（結局、今の所有者が不明・・・と言える）土地が多いことは日々の業務を通じて感じるところです。

結局、この問題の根幹には、相続登記制度の問題が集約されている気もしますね。

そこで、普段相続登記に携わることの多い、一人の司法書士として、今日はこの所有者不明地問題をズバッと解決する方法を考えてみました。

この方法をとることで、勿論ながら「相続登記の推進」にもなります。

いや、この問題って・・・

シンプルに考えると、簡単に解決できます。

まず、やることは、新しい物権の創設です。

仮に「土地使用権」とでも言っときます。

土地使用権の施行により、日本中の土地は、全て国有化します。

個人の土地所有権は、以後土地使用権となります。

以上で解決です。

・・・・・・・・・んんんんんんん・・・・・・・・

よくわかりませんか？

これまでの土地の所有権を、土地使用権とすることで、何が変わるか？？？

（１）「土地使用権」が施行されれば、土地の所有者は日本国です。

（２）「土地使用権」は物権です。

（３）「土地使用権」は、施行時の土地所有者に無条件に与えられます。

（４）「土地使用権」に、原則として期限はありません。

（５）「土地使用権」は、相続されます。

（６）「土地使用権」施工時に既に相続が開始している場合で、その後１５年以内に新たな土地所有者が判明しながった場合には（相続登記が未了の土地を含む）は、「土地使用権」が消滅し、当該土地は国に返さなければなりません。

（７）「土地使用権」施工後に相続が開始した場合、その後１０年以内に相続登記を行わなければ、「土地使用権」が消滅し、当該土地は国に返さなければなりません。

（８）「土地使用権」は、売買できます（勿論、担保に入れることもできます）。

（９）「土地使用権」が消滅した土地は、国が売主として「土地使用権」を、売却することができます。

（10）「土地使用権」自体に、土地使用の制限はありません（但し、その他の法律により制限を受ける場合がある）。

（11）「土地使用権」には、税金がかかります。

（12）「土地使用権」を、賃貸できます。

（13）「土地使用権」の果実は、土地使用権者若しくは賃借人に帰属します。

（14）「土地使用権」を放棄することはできません。

（15）「土地使用権」に国に対する対価は必要ありません。

ついでに、「問題点、及び、検討事項」

（１）「土地使用権」の施行に伴う、登記簿の記載方法

（２）「土地使用権」が消滅した場合に、当該土地の上に建っている建物の取り扱い

まぁ、細かいところはかなり詰めなければいけませんが、大まかにざっくりと言えば以上のとおりです。

ね・・・簡単でしょ？？？・・・（嗤）

いや・・・無理だと思います？？

でもね、本当にこれくらい思い切ったことをやらなければ、きっとズルズルと何も解決できないまま、色々なことが衰退していきますよ。

そして、
登記権利者（不動産の買主等）が
希望すれば、
「登記識別情報」というものが発行されます。
※　登記識別情報 ＝ 昔の権利証書
のようなものです。

登記識別情報の詳細はこちら

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

新しい登記識別情報通知書とは？

１２桁の英語と数字を組み合わせたパスワードが「登記識別情報」ですが・・・
この登記識別情報にＱＲコードがつくそうです。

法務省のサンプル

ところで、このＱＲコードに何が納められているのでしょうか？
法務省のサンプルのＱＲを読んでみると

ということになっています？？？？？

これは単にサンプルだから？？・・ということでしょうが、本物の登記識別情報のＱＲには「本来の登記識別情報１２桁のパスワード」以外にも何か別の情報が入っているのでしょうか？？

なお、

これまでの「登記識別情報通知書」は、そのパスワード部分に目隠しシールが貼られていましたが、「新しい登記識別情報通知書」では、目隠しシールではなく、パスワード印字部分を織り込む形式になるようです。

法務省のサンプル

ん・・・これで便利になるのか？

いっそ、昔の登記済証書にしてもらえると助かるのですが（爆）

今日の一言

「霧雨に、霞む山裾、梅化粧」

今日の一曲

Lionel Richie – Say You Say Me

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今日の話は司法書士の方しか興味がないかもしれませんが・・（笑）

私たち司法書士が、不動産の取引などの現場で登記義務者（売主）が、売主本人であるか否かを判断する材料の一つに「運転免許証」があります。

今日は、この運転免許証書の見方を確認しましょう。

さて、司法書士の皆さま・・

取引の本人確認を行うにあたり運転免許証を確認していると思いますが、運転免許証の何処を見て本人であると確認していますか？

今日はちょっとマニアックな運転免許証の見方について考えてみたいと思います。

運転免許証

下図は、運転免許証の見本です。

運転免許証のチェックポイント

住所と生年月日が、印鑑証明書の住所生年月日と一致しているか？

運転免許証の顔写真が、目の前の人と一致しているか？

その他に怪しいところはないか？

通常、上記チェックは、必ず行っていると思いますが、運転免許証からわかることはそれだけではありません♪

運転免許証番号

この運転免許証の番号にも意味があります。

運転免許証番号は、上図の赤丸で囲まれた部分に記載されています。

運転免許証番号の最初の２桁の意味

運転免許証番号中、最初の２桁の意味は、

という意味があります。

※　参考に「都道府県のコード」を置いておきます。
必要に応じてご利用ください。

都道府県のコード一覧表（PDF）をダウンロードしたい場合には下記をクリックしてください

このサンプル運転免許証の場合、最初オン２桁が、「６３」ですので、初めて免許の交付を受けた都道府県は、「兵庫県である」ということがわかります。

ここが今現在の都道府県と一致していない場合には、すくなくとも他県などから引っ越しがあった事実を示しています。

また、ここの数字が「１８」とか・・「６８」とか・・要するに、この都道府県別コード表に無い数字であった場合には、その免許証は偽造だということがわかります。

運転免許証番号の３桁目、４桁目の意味

運転免許証番号中、３桁目と４桁目の意味は、

という意味があります。

このサンプル運転免許証の場合、３桁目と、４桁目が、「８１」なので、初めて免許を取得した年が、１９８１年（＝昭和５６年）であることがわかります。

つまり・・・

運転免許証番号中、３桁目と４桁目と、

その下にある免許取得年月日の一番若い年とが一致していない運転免許証は・・

原則として偽造だ！！（※　例外は下記「加筆」を参照）

ということがわかりますね。

そしてもう一つ

この部分と、生年月日とを見比べて、

もしも生年月日が、この見本運転免許証のように

昭和４５年であった場合・・・

あれれ・・・

この人・・

免許が取得できる年齢に達していないのに免許を取得している？？

・・ということがわかります。

この場合は、原則も例外も無く・・
そのような運転免許証は偽造だ！
ということになります。

※　参考に、西暦と和暦の一覧表（干支つき）を置いておきます。
必要があればご利用ください。

西暦和暦一覧表（PDF）をダウンロードしたい場合には下記をクリックしてください

運転免許証番号の５桁目から１１桁目までの意味

運転免許証番号中、５桁目から１１桁目までの意味は、

だと言われていますので、
この部分の意味を読み解くことはできません　m(_ _)m　。

ということで、この部分は私たちには何の意味もありません・・

運転免許証番号の最後の１２桁目の意味

運転免許証番号中、最後の１２桁目の意味は、

です。

つまり・・

ここが「０」なら、免許証を再発行したことがなく、

「１」なら一度再発行したことがある・・

ということを示しています　。

まぁ・・ということで、取引とかで運転免許証を見る際の参考にしていただければ幸いです。

※　ちなみに、ここだけの話・・実はこの免許証番号から試験の点数がわかり・・・(^^)

今日の一言

「知っていて、損はしないと、思います」

今日の一曲

こういう大人なジョンロードもとてもよいデス♪

Jon Lord – Bouree (Live)

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いまや、カメラといえば「デジタルカメラ」になりました。

たしかカシオが一番最初に売り出したと記憶していますが、デジカメの進歩とともにフィルム式のカメラから主役の地位を奪っちゃいました。

まぁ、何といっても便利ですからね。　

デジカメの一番のメリットは現像しなくても、その場で確認して何度でも取り直すことができることですが、これがデメリットにもなっているのではないかと、少し考えるところです。

フイルム式カメラのメリット

フイルム式カメラの場合、一枚一枚を丁寧に撮影していました。

理由は、撮影できる枚数に限りがあり、フィルムを購入するにも、現像するのにもお金がかかる。

おのずと、
この一枚にかける執念といいましょうか？

失敗できないという緊張感といいましょうか？

シャッターを押すと１００円程度は必要となるので、一枚取るたびに、出来上がりを想像しながら、構図を考え光を考えながら撮影していました。

これに比べ、デジカメはメモリーカードの許す限りいくらでも撮影できますし、シャッターを押すという行為に、実質的な費用が発生しないのと、取ったその場ですぐに確認できちゃうので，一枚一枚の出来をあまり意識する必要がなくなりました。

それこそ「下手な鉄砲数うちゃ当たる」の言葉のままに、とりあえず撮影ができてしまいますので、私のように本来邪魔くさがりの人間の場合には、一枚一枚を考えて撮るという作業をしなくなってしまい、結果フィルムカメラで撮った写真と比べるとデジカメの絵は何かが足りないと感じてしまうこともありました。

何が足りないのか？　と書きながらも，実は未だに上達しないカメラの腕前への言い訳のような気もしますが・・・（笑）

まぁ、そうは言うもののデジカメなら撮影した後も簡単に加工もできますし、ネットで共有したりと色々と新しい楽しみ方もありますから、今となってはフイルムカメラに戻りたいとも思いませんが・・・

なお、フイルム式カメラのメリットとして、証拠能力の高さがあると思います。

デジタルカメラは、後でパソコンで自由に修正ができます。

デジタルデーターは、あまりにも簡単に色々な修正ができるので、アナログな写真と比較すれば、その証拠能力に違いがあるのではないでしょうか？

勿論、フイルム式カメラで撮影された写真も、一旦スキャナーなどでパソコンに取り込んでしまえば、自由に修正できますが、少なくとも素人では、フイルム自体への細工は難しい。

後々、争いになるような場合には、デジカメでは無く、フィルム式のカメラで撮影していた方がよいかもしれません。

価値の創造

デジカメの発明とその進化により、携帯電話にさえデジカメがついている昨今、写真を撮るという同じ結果に至るプロセスが大きく変わり、写真に新しい価値が創造され、その結果、世界中の何億という人が手軽にカメラマンとして写真を楽しむ時代になりました。

プロ

世界には、何億人というカメラマンがいますが、それでもプロカメラマンと呼ばれる人種の撮った写真と、私のようなど素人が取った写真とは、明らかに超えられない違いがあるんですよね。

同じ機材、同じシュチュエーション、同じモデルを使っても、プロとアマの違いはわかります。

プロとアマの違いは、「その一枚にかける」気持ちの差かもしれません・・・その差は小さいのかもしれませんが、超えることが出来ない差・・・その差を取れるプロはやっぱり凄いと思います。

登記の電子情報化

登記の世界も、紙から電子情報へと変化し、「登記」という同じ結果に至るプロセスが大きく変わりましたが、デジカメでの写真撮影と違い、登記を失敗することは許されません。

登記業務は、とても細かいルールや約束事があり、それは登記が電子情報化されたことによって、より複雑化しています。

私たち司法書士は登記の唯一のプロとして、フイルム式カメラのシャッターを切る緊張感を持って向き合い、依頼者から「プロは凄い」と言われる仕事を行う必要があります。

タイムマシン

今日のこの瞬間を記録して未来に送る・・・もしかするとカメラって一番簡単なタイムマシンなのかもしれませんね。

そして、登記制度も、登記を見れば、その不動産の、そして会社の歴史を綴り、未来へとつなげるタイムマシンなのかもしれません。

相続の登記、所有権の移転、抵当権の抹消、抵当権の設定・・会社の設立、役員の変更、本店の移転など、登記に関する事はお近くの司法書士、若しくは、当事務所までご相談ください。

「人・物・意思」の確認

司法書士は登記の専門家です。

なので、
司法書士試験に合格した後に行われる新人研修でも、不動産登記等に関係する研修の中で、繰り返し「人」・「物」・「意思」の確認を行うことの大切さをしつこく教えられます。

「物」の確認

これは不動産登記におけるまさしく「不動産」の確認のことであり、これから登記を行う不動産が間違いなくその不動産であるのか？・・という確認で、登記簿や現地の確認、公図等で比較的安易に確認ができます。

問題は

「人」

と

「意思」

の確認です。

「人」の確認

簡単に言うと、
不動産取引において、これから取引を行おうとする不動産の所有者が「A」とした場合に、
目の前にいる人が間違いなく「A」なのか？　

それとも「A」以外の人なのか？

ということを確認することが「人」の確認です

「意思」の確認

「物」は間違いない、「人」も間違いない、最後は「意思」の確認です。

例えば、「田中一郎さんが、その所有する、兵庫県神戸市加古川町姫路１丁目１番の土地を、売却しようとしている」場合、田中さんに当該不動産を本当に売却するつもりが有るのか否かの確認が、この「意思」の確認ということになるのですが・・・

さて！

「物」「人」「意思」の確認は全て行った

「物」「人」「意思」に問題は無かった

これで司法書士としての責任は果たしたのでしょうか？

プラスα

上記で「いいんじゃね？」と考えることもできるのですが、

もしも、田中さんが、破産者で復権を得ていない人だった場合はどうでしょうか？

もしも、田中さんが、被補助人・被保佐人や、被後見人であった場合はどうでしょうか？

もしも、田中さんが、強迫などの不法行為によって本当はイヤイヤ売却に協力させられていた場合はどうでしょうか？

まぁ、考え出すと夜眠れなくなりそうですが、司法書士としてどこまで確認をすべきなのかは、その人の職務姿勢に直結しているのかもしれませんね。

ただ・・・・・

上の様な確認を、取引の場で行うことは、中々に大変なことなのですが、私はそれが取引の安全につながり、また、司法書士の職責だと考えて、不動産取引や抵当権設定登記の際に必ずシレっと行うようにしています。

だから・・・

どうか皆さま、司法書士の本人確認などにご協力賜りますよう心よりお願い申しあげます。

「相続登記は、お済みですか？」

今月、当事務所では好評にお答えして「相続登記強化月間」のキャンペーン中です。

大きな声では言えませんが、この「相続登記強化月間」は毎月・・・

いえ！・・毎日やってます（笑）

「相続登記強化月間を毎月やってる？？」・・・これは冗談じゃないんです。　

説明します。

実は、相続登記(*1)を何時までにしなければならない・・・という決まりはありません・・・(^^;)。

相続登記(*1) ＝ 亡くなった人名義の不動産を、相続人の名義へ変更するために行う不動産の登記（相続を原因とする所有権移転の登記）のこと

しかし、だからといって

相続登記をせずに放置しておくことで将来困ったことになる可能性が非常に大きくなります。

では、実際に困ったこととは何でしょうか？

それでは、

相続登記をしないことで困ること、ベストスリーを発表します

相続登記をせずに、亡くなった人の名義のままで、不動産を放置しておくことによるデメリットのベストスリーをお伝えします。

相続登記をしないことで困ること第３位

「相続の対象となる不動産を処分することができない」

これは単純な話ですが、不動産の所有者が既にお亡くなりになっている以上、そのお亡くなりになった人名義（これを「被相続人名義」といいます）のままでは、その不動産を処分（売却・担保に入れる等々）をすることができません。

※　説明するまでもなく、「死者には、有効な法律行為が行えない」・・ということなので、これらの不動産を処分するためには、相続登記を申請し、今現在生きてしっかりとした意思表示ができる人が所有者となっていなければなりません。

相続登記をしないことで困ること第２位

知らないうちに、法定相続で相続登記が入り、相続人中一人の持ち分を知らない第三者に移転されてしまう危険性がある。

遺言が無く、相続人が複数人いる場合において、各相続人の一人から、各相続人持つ法定相続分に従って、相続を原因とする所有権移転登記を行う事ができます。

そして、一旦自己の持ち分として所有権移転登記がされた持ち分については、各相続人が自由に処分することができます。

つまり、自分の持ち分のみを売却したり、銀行などからお金を借り入れる際に担保として提供することができるということです。

※　まぁ、実際問題として、ある不動産の共有持分を売ろうとしても、まともな感覚を持っている人は買いません。
なぜなら、持ち分だけあっても何かと使いづらいからです（笑）。

※　「じゃぁ・・そんなに気にしなくても良いんじゃね？？」・・・そんな風に考えるかもしれません・・・そんな風に考えた貴方・・あなた・・・You・・・

違うんです！　逆なんです！　

たしかに、まともな人は「共有者の持分だけ」を買わないんです・・・が・・・

世の中、まともじゃ無い人もいるんです。

脅かすつもりはありませんが・・・

そんな人ほど、どちらかというとややこしい人なんです。

まぁ、そんな訳でこれを第２位にしておきました。

そして、

相続登記をしないことで困ること第１位・・・

相続が開始してから時間が経てば経つほど、相続人が増えていき、その権利関係がぐちゃぐちゃになる

ということです。

たまに、「ひぃおじいちゃん」の不動産の相続をしたい・・・という相談があります。

このような場合に「ひぃおじいちゃん」の相続人を調べていくと、「相続人が全国各地に数十人もいる」しかも「既にほとんど交流がない人も多い」「行方の分からない人がいる」「相続人の相続人の相続人の相続人が相続人になっている」等という困った事態に陥っていることが非常に多いのです。

もう、そうなってくると場合によっては裁判手続きを行う必要がでてくるかもしれず、多大な時間と多額の費用がかかってくる可能性が考えられます。

それでも、何とか相続登記ができれば良いのですが、あまりの手間や金額で途中で投げ出すことになる・・ということも以外と多いのです。

と・・・言うことで、「相続登記を何時までにしなさい」という事は確かに決まっていませんが・・・

相続登記ができるときに、速やかにやっておかないと、後になればなるほど相続登記ができなくなる危険性が増えていく

・・ということは・・避けようのない事実なのです。

・・・と言うわけで、当事務所では、一年３６５日,毎月,毎日　「相続登記強化月間」を開催中です。

大切なことなので、大きな声で言います。

相続が開始したら・・・
お近くにお住まいの方は当事務所へ、遠方の方は、是非お近くの司法書士にご相談ください。

どこまで説明するのがベストなのか？

日々日々の反省を含めて・・・

先日、不動産取引で「登記識別情報・とうきしきべつじょうほう」について説明をしていたのです。

我々、司法書士にとって「登記識別情報」は非常になじみのあるものですが、一般の人にとってはわかりづらいものだと思います。

おそらく・・不動産を日常的に扱っている不動産業者の人でも、「登記識別情報」のことを正しく理解している人は半数程度ではないでしょうか。

☆下記は、「登記識別情報」のサンプルです（原本の大きさは「Ａ４」）。

登記識別情報とは？

・・と言うことで・・・大体・・・上記のようなことを説明するのですが・・・

まぁ、その「登記識別情報」について、何時もの調子で詳しく説明をしていたのですが、

説明が終わって、

「で・・結局・・登記識別情報って何ですの？」

と言われまして・・・

「えっ・・」

と思ったのですが、

まぁ、簡単に言うと

「従前の「権利証書」とほぼ同じようなものですが、従前の権利証書とは違い発行することもできるし、発行しないこともできるもの」

程度の簡単な説明すると、

「あぁ・・そうですか・・ほな出しといておくれ」

と言われました。

ん・・・・

私の説明の仕方が不味かったのか？、くどかったのか？、要点を得ていなかったのか？
色々と考えることもあるのですが・・・
結局、何時もやってるルーチンワークの流れ作業になっていて、ちゃんと相手を見て、その人にあった説明の仕方ができていなかったということですね・・・

つまり、
「何でもかんでも詳しく説明すれば良い」と言うものでは無く、
時には、大筋を理解してさえもらえれば、
後はその道の専門家として「依頼者にとって最大限の利益とは？」「依頼者の望むものは？」等々をしっかりと考えて処理を行うこと
も必要なのだと気付かされました。

ルーチンワークにもなりがちな日々の業務・・・

深く考えずに流れにまかせるのが楽なのですが・・・

依頼して頂いた人の為にも、流れ作業ではなく、しっかりと相手を見ながら、そして考えながら、仕事を進めていくように心がけます。